損をしないための新築マンション選び

不動産投資で重要なことは、①高く貸す、②長く貸す、③次の借り手がすぐ決まるのこの③点だと思います。まずは高く貸すことで当然お金の入りが変わってくるのでどのようにすれば高く借りてもらえるのかが①。高く借りてもらえたら次は長く住んでもらえると運用も楽なのでどうすれば出ていかないのか。③は賃借人が出て行ってしまうと収益が入らなくなるため次の賃借人をすぐに入れなければいけないと重要なことを３つに並べてみた。

まず高く貸すために必要なことは、その物件の価値がどれほどのものかということになる。当然築10年よりは新築のほうが高く貸せるが、重要なのはその利回り。いくらで物件を購入したのかという部分が重要となってくる。

仮に新築と築20年のマンションを家賃で比較したとしても数万円も変わるというものではないことが多い。ただし物件を購入する価格は1000万近く違う場合が多いため、単純にその差分を埋めるためには築20年のマンションよりも10年間毎月8万円も多く貸し続けなければならない。

そのため高く借りてもらうためには築年数だけでなく、その物件の立地やリノベーションという大規模なリフォームをすることでも価値を高めることができるため、ただ新しい、古いだけで決めるのではなく全体のバランスをみながら価値があるのかどうかを考えて購入をする必要がある。

そのような観点から言うと、新築よりも中古マンションでの投資の方が魅力が多いと考えられる。